Checklist · vivienda de uso turístico
Qué debe tener una vivienda turística en Andalucía en 2026: checklist para propietarios
Checklist documentado para revisar habilitación, vivienda, equipamiento, información al huésped y operativa antes de anunciar una vivienda turística en Andalucía.
Una vivienda turística andaluza no se revisa solo contando toallas. Antes están la compatibilidad urbanística, la comunidad de propietarios y el título que permite explotar el inmueble. Después llegan equipamiento, información al huésped, contrato, teléfono 24 horas y registro de viajeros.
Esta lista ordena los requisitos que más se dispersan entre formularios y normas. Está pensada para una vivienda de uso turístico —completa o por habitaciones— regulada por el Decreto 28/2016. No sirve sin más para una vivienda rural, un apartamento turístico o un municipio con restricciones propias.
Si alquilas por habitaciones: la persona física titular de la explotación, propietaria o usufructuaria debe residir y estar empadronada en la propia vivienda. No es solo un límite de seis plazas.
La comprobación rápida en cinco bloques
No empieces comprando menaje. Revisa en este orden:
- Habilitación: ayuntamiento, comunidad, disponibilidad de la vivienda y Registro de Turismo de Andalucía.
- Modalidad y vivienda: cesión completa o por habitaciones, residencia cuando proceda, superficie, capacidad, ventilación, climatización, baños y seguridad.
- Equipamiento: mobiliario, cocina, ropa, repuestos y elementos exigidos.
- Información: aparatos, convivencia, residuos, emergencias, reclamaciones y atención.
- Operativa: contrato, precio, reservas, acceso, limpieza y viajeros.
Infografía editorial · cinco bloques de comprobación
Habilitación
Ayuntamiento, comunidad, título de disponibilidad y Registro de Turismo.
Modalidad y vivienda
Cesión completa o por habitaciones, residencia exigible, superficie, clima, baños y seguridad.
Equipamiento
Cocina, lencería, botiquín, detector, extintor y reposiciones.
Información
Normas, aparatos, residuos, emergencias, reclamaciones y teléfono.
Operativa
Contrato, precio, reserva, acceso, limpieza y registro de viajeros.
La Junta de Andalucía mantiene el trámite y un documento de preguntas frecuentes. El texto consolidado del decreto debe prevalecer si un resumen simplifica demasiado.
Antes de anunciar: vivienda, ayuntamiento y comunidad
Confirma que el inmueble encaja en esta figura
La vivienda debe estar equipada para uso inmediato y ofrecerse de forma habitual y mediante precio a través de canales de oferta turística. La propia Junta considera canal turístico una web que permite reservar.
En la modalidad por habitaciones no basta con respetar la capacidad. El artículo 5.3 exige que resida en la vivienda la persona física titular de la explotación o la persona física propietaria o usufructuaria, y que quien resida esté empadronada allí. Si esa condición no se cumple, no debe presentarse la actividad como VUT por habitaciones.
No son VUT, entre otros supuestos, las cesiones gratuitas, los arrendamientos continuados por más de dos meses a una misma persona, ciertas viviendas en medio rural, las viviendas protegidas y las unidades que pertenecen a establecimientos que deban ocupar todo o parte independiente del edificio.
Pregunta primero al ayuntamiento
El cumplimiento urbanístico es independiente de la inscripción turística. La Junta advierte de que comunica el alta al ayuntamiento y que este puede instar la cancelación si la vivienda no se ajusta a su normativa. Comprueba uso permitido, limitaciones por zona, licencias o declaraciones, acceso y cualquier moratoria local antes de invertir.
Guarda la respuesta, informe o certificado que corresponda. Una captura de que «otras viviendas del barrio aparecen en Airbnb» no acredita compatibilidad.
Revisa comunidad, título y autorización
La declaración responsable exige manifestaciones sobre prohibiciones estatutarias y autorización comunitaria conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Pide título constitutivo, estatutos, certificado del acuerdo y nota simple actualizada. La fecha de inicio de la actividad importa desde la reforma estatal del 3 de abril de 2025.
Si falta uno de estos documentos, no lo sustituyas por una declaración informal del administrador. El artículo sobre comunidades de propietarios y pisos turísticos explica la doble mayoría y la excepción para actividades anteriores.
Equipamiento mínimo que suele olvidarse
La vivienda necesita una superficie mínima construida de uso principal de 25 m² y, como regla general, 14 m² por plaza según la información de la Junta. La capacidad máxima publicada es de 15 plazas para vivienda completa y 6 por habitaciones, sin superar 4 por dormitorio. Si se ofrecen más de 5 plazas se requieren 2 baños completos; por encima de 8, 3 baños.
No basta con que la vivienda «se pueda habitar». La lista oficial de requisitos detalla dimensiones y dotaciones.
Climatización y ventilación
- refrigeración en habitaciones y salones si el periodo declarado incluye mayo, junio, julio o agosto;
- calefacción si incluye diciembre, enero, febrero o marzo;
- ventilación directa al exterior o patios ventilados y oscurecimiento en dormitorios y salones, salvo excepciones de protección arquitectónica;
- ventilación directa o forzada en cocina.
Dormitorios y ropa
- camas de al menos 80 × 190 cm si son individuales y 135 × 190 cm si son dobles;
- colchones de al menos 18 cm, en buen estado y con resistencia homogénea;
- armario o espacio para ropa por cada cuatro plazas, perchas y punto de luz próximo;
- ropa de cama, mantas o nórdicos, almohadas y juego de reposición.
Cocina y suministros
La cocina debe disponer, entre otros elementos, de dos fuegos, horno o microondas, frigorífico, vajilla y utensilios según capacidad, además de pequeños electrodomésticos como batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera. También se exige material básico de limpieza, bolsas y separación selectiva de residuos con información correspondiente.
Seguridad y primeros auxilios
El anexo consolidado incluye botiquín, detector de humo en zona próxima a la cocina y extintor. No sirve tenerlos ocultos detrás de equipaje o sin revisar. Anota ubicación, fecha de compra o mantenimiento y responsable de comprobarlos.
Información que debes entregar al huésped
Las instrucciones no son solo un detalle de hospitalidad: el decreto incluye obligaciones concretas de información.
Debes poner a disposición:
- instrucciones de electrodomésticos y otros dispositivos que lo necesiten;
- normas de convivencia de la comunidad;
- zonas de uso restringido;
- reglas de instalaciones, mascotas y tabaco;
- lugares y horarios de depósito de residuos;
- pautas sobre ruido y respeto del entorno;
- información turística, aparcamientos, servicios médicos, transporte y plano;
- teléfono de atención e información de emergencia;
- hojas oficiales de quejas y reclamaciones en papel y su cartel visible.
Una carpeta física puede cumplir parte de la función. Una guía digital puede facilitar idiomas y actualizaciones. Lo prudente es mantener un respaldo accesible si el huésped no tiene cobertura, batería o wifi.
Las instrucciones deben corresponder a los aparatos reales. No enlaces el manual genérico de una vitro distinta: fotografía el panel instalado y explica las tres acciones que una persona necesita. Fecha la última revisión para retirar información antigua cuando cambies un equipo.
Desliza la tabla lateralmente para verla completa.
| Tipo | Bloque | Comprobación | Evidencia útil |
|---|---|---|---|
| Norma | Modalidad por habitaciones | La persona física que corresponda debe residir y estar empadronada en la vivienda | Certificado de empadronamiento y título que habilita la explotación |
| Comprobación municipal/comunitaria | Habilitación | Compatibilidad municipal, comunidad y título de disponibilidad | Informes, estatutos, acuerdo y declaración responsable aplicables |
| Norma | Climatización | Refrigeración si opera de mayo a agosto; calefacción de diciembre a marzo | Foto, factura o ficha del equipo y periodo declarado |
| Norma | Seguridad | Botiquín, detector de humo próximo a cocina y extintor | Inventario fechado y revisión periódica |
| Norma | Información | Aparatos, normas, zonas restringidas, mascotas, tabaco, residuos y ruido | Guía actualizada y copia accesible al huésped |
| Norma | Consumo | Hojas oficiales en papel y cartel visible | Ejemplar vigente y fotografía de ubicación |
| Norma | Atención | Número disponible 24 horas para consultas e incidencias | Protocolo de guardia y registro de incidencias |
| Norma | Contrato | Titular, RTA, ocupantes, fechas, precio y teléfono | Documento firmado y conservado durante un año |
| Recomendación operativa | Expediente | Conservar evidencias legibles y fechar las revisiones | Índice documental sin copias innecesarias de datos personales |
La tabla distingue norma, comprobación municipal o comunitaria y recomendación operativa. La evidencia sugerida ayuda a revisar el expediente, pero no convierte por sí sola una buena práctica en obligación legal.
Contrato, precio, reserva y acceso
Al recibir a la persona usuaria hay que entregar un documento, a modo de contrato, con al menos:
- nombre de la persona o entidad explotadora;
- código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía;
- número de ocupantes;
- fechas de entrada y salida;
- precio total;
- teléfono de atención.
El decreto indica que la copia cumplimentada y firmada debe conservarse durante un año a disposición de la Administración autonómica. Esta conservación es distinta del registro de viajeros ante Interior: no mezcles expedientes ni plazos.
El precio ofertado incluye suministros de agua y electricidad, calefacción o refrigeración, limpieza a la entrada, ropa de cama y baño y menaje. Debes entregar justificante del pago y publicar antes de contratar las condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelación.
Cuando no hay pacto expreso, el decreto contiene reglas supletorias para anticipos y cancelaciones. Es mejor redactar condiciones claras y verificarlas que depender de una regla que el huésped descubre después.
La ocupación general va de las 15:00 del primer día a las 11:00 del día de salida, salvo acuerdo individual diferente. Si usas cajetines o candados para llaves, no pueden colocarse en mobiliario urbano de la vía pública.
Durante la estancia: teléfono, limpieza e incidencias
La Junta señala expresamente que debe facilitarse un número de atención durante las 24 horas para resolver de forma inmediata consultas o incidencias relativas a la vivienda. Eso exige algo más que imprimir un móvil:
- una persona asignada y un relevo;
- criterio para distinguir una duda de una emergencia;
- contacto de cerrajero, mantenimiento y comunidad;
- acceso legal a llaves de respaldo;
- registro mínimo de incidencias y solución.
La limpieza se realiza a la entrada y salida de nuevas personas usuarias. Define un checklist por estancia: lencería, baños, cocina, suministros, detector, extintor, mandos y daños. Una foto de cada rincón genera demasiados datos; fotografía excepciones o elementos críticos con fecha y responsable.
El titular de la explotación responde ante la Administración y las personas usuarias de la correcta prestación. Si una empresa desarrolla los principales servicios inherentes al hospedaje —entre ellos entrega de llaves, recepción, atención durante la estancia, mantenimiento, limpieza de entrada y salida o facturación— el decreto presume que administra y gestiona el alojamiento y debe constar como explotadora. La contratación aislada de un servicio complementario no equivale automáticamente a ceder toda la explotación.
Cómo mantener un expediente comprobable
Una buena lista no solo dice «sí». Señala con qué se demuestra y cuándo se revisó. Usa los mismos cinco bloques de la comprobación inicial:
01 · Habilitación
Nota simple, estatutos, acuerdo comunitario, título de disponibilidad, compatibilidad municipal, declaración responsable e inscripción.
02 · Modalidad y vivienda
Residencia y empadronamiento si se alquila por habitaciones, plano o superficie, capacidad y documentación de habitabilidad.
03 · Equipamiento
Climatización, camas, ropa, cocina, detector, extintor, botiquín e inventario.
04 · Información
Normas, guía de aparatos, emergencias, residuos, información turística, hojas de reclamaciones y cartel.
05 · Operativa
Condiciones publicadas, contrato, justificantes, limpieza, mantenimientos, incidencias, guardias y comunicaciones con los datos limitados a cada expediente.
No guardes copias de documentos de identidad en esta estructura «por seguridad». El registro de viajeros tiene su propia base y la AEPD aclara que el RD 933/2021 no autoriza a solicitar una copia integral del DNI o pasaporte. La guía sobre SES.Hospedajes explica la diferencia entre recoger datos, verificar la identidad y conservar una imagen.
Revisa el expediente cuando cambie un aparato, el periodo de funcionamiento, la persona explotadora, la capacidad, el ayuntamiento o la comunidad. Una revisión anual no basta si has reformado la vivienda seis meses antes.
Qué no cubre esta lista
No determina si un inmueble concreto cumple el planeamiento de su municipio. Tampoco sustituye:
- normativa de turismo rural o apartamentos turísticos;
- licencias de obras, accesibilidad o protección patrimonial;
- obligaciones fiscales, laborales o de consumo adicionales;
- protección de datos y contratos con encargados;
- registro estatal de viajeros;
- reglas de la plataforma de reservas;
- acuerdos o prohibiciones de la comunidad.
Una vivienda puede cumplir el anexo de equipamiento y no ser autorizable por uso urbanístico. También puede tener inscripción turística y haber dejado de reunir después una condición esencial. El orden de revisión importa precisamente para no invertir en decoración antes de resolver la habilitación.
Fuentes, límites y actualización
La lista se basa en el texto consolidado del Decreto 28/2016, su modificación por el Decreto 31/2024 y las preguntas frecuentes de la Junta de Andalucía. Fuentes comprobadas el 2 de septiembre de 2026.
La regulación municipal puede ser más restrictiva y cambiar por localidad. Antes de anunciar, comprueba ayuntamiento, comunidad y Registro de Turismo. El texto se ha revisado documentalmente, pero no por un profesional externo especializado en turismo o urbanismo andaluz. Para una inversión o un expediente abierto, pide revisión profesional. Regestic es un producto de CasaConfortable; su metodología editorial explica la responsabilidad, las fuentes y las correcciones.